Ada bazlı kentsel dönüşüm nedir?
Birden fazla bina ve parselin tek bir planlama yaklaşımıyla değerlendirilerek daha güvenli, düzenli ve nitelikli bir yaşam alanına dönüştürülmesidir. Temel amaç, mevcut hakları açık biçimde tanımlarken daha büyük proje alanının sağladığı mimari avantajlardan yararlanmaktır.
Bina bazlı ve ada bazlı dönüşüm arasındaki fark
| Konu | Tek bina yaklaşımı | Ada bazlı yaklaşım |
|---|---|---|
| Proje alanı | Tek parsel veya tek bina ile sınırlı | Birden fazla komşu bina/parsel birlikte ele alınabilir |
| Otopark | Parsel ölçülerine bağlı olarak seçenekler sınırlı olabilir | Daha geniş alanda farklı bodrum ve giriş-çıkış çözümleri geliştirilebilir |
| Peyzaj ve ortak alan | Arsa içindeki boş alanla sınırlı | Bina yerleşimi bütüncül ele alındığı için daha fazla seçenek oluşabilir |
| Malik paylaşımı | Tek binadaki bağımsız bölümler arasında | Birden fazla bina için ortak ve şeffaf paylaşım tablosu gerekir |
Net m² neden dönüşümün merkezinde olmalı?
Malik açısından en kritik bilgi, bugün sahip olduğu dairenin net kullanım alanı ile yeni projede alacağı bağımsız bölümün net alanıdır. Bu nedenle mevcut dairelerin ölçülmesi, net m² değerlerinin bağımsız bölüm bazında listeye alınması ve yeni projedeki karşılıklarının sözleşme öncesinde gösterilmesi önemlidir.
Kentsel dönüşümde net m²'nin nasıl kayıt altına alınması gerektiğini okuyun →
1.000 m² ve üzeri alan neden önemli?
Modelimiz, birden fazla binanın birlikte hareket ederek toplamda yaklaşık 1.000 m² ve üzeri proje alanı oluşturabildiği durumlara odaklanır. Daha büyük alan, mimarın bina kütlesi, otopark, peyzaj, giriş-çıkış ve ortak alanları birlikte değerlendirmesine daha fazla esneklik sağlayabilir. Ancak proje alanının büyük olması tek başına yeterli değildir; imar ve mülkiyet koşulları mutlaka incelenmelidir.
Hibe, kredi ve maliyet modeli
Uygunluk şartlarını sağlayan projelerde yürürlükteki kamu hibe ve kredi destekleri fizibiliteye dahil edilir. Destek tutarları ve şartları zaman içinde değişebileceği için, maliklere sunulan ekonomik model güncel resmi koşullara göre hazırlanmalıdır. Amaç, kamu desteğini kullanarak maliklerin finansman yükünü mümkün olduğunca azaltmaktır.
Hibe ve kredi değerlendirme rehberini okuyun →
Otopark ve peyzaj nasıl mümkün olur?
Komşu parseller birlikte planlandığında bodrum kat çözümleri, araç girişleri, bina oturumu ve açık alanlar tek bir tasarım problemi olarak ele alınabilir. Bu, her projede otomatik olarak otopark ve peyzaj garantisi vermez; ancak daha geniş alan genellikle daha fazla planlama seçeneği oluşturur.
Otopark ve peyzaj yaklaşımını ayrıntılı okuyun →
Süreç hangi aşamalardan oluşur?
- Mevcut bina, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin toplanması
- Net m² ölçüleri ve hak sahipliği tablosunun hazırlanması
- İmar ve mimari fizibilite çalışması
- Otopark, peyzaj ve yeni bağımsız bölüm dağılımının çalışılması
- Maliyet, hibe/kredi ve malik katkısının değerlendirilmesi
- Maliklere projenin ve sözleşme koşullarının sunulması
- Resmi işlemler, ruhsat, tahliye ve yıkım
- İnşaat, çevre düzenlemesi ve teslim
18–24 ay hedefi nasıl ele alınmalı?
Uygulama süresi bir vaat cümlesinden çok, sözleşmede tanımlanmış bir proje programı olarak ele alınmalıdır. Ruhsat ve resmi süreçler planlandığı şekilde ilerlediğinde yaklaşık 18–24 aylık inşaat ve teslim hedefi oluşturulabilir. Başlangıç tarihinin hangi resmi aşamaya bağlandığı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.